최근 대법원 제2부(주심 이동원 대법관)는 아파트 매매계약서에 인도일과 실제 명도일 약정이 별도로 있는 경우 매도인의 현실인도의무 인정여부가 문제된 사건에서 매도인의 현실인도의무를 인정하였다.
이 사건에서 甲은 실거주를 목적으로 乙 소유의 아파트를 매수하기로 하는 계약을 체결하였는데, 당시 이 사건 아파트에는 임차인이 거주하고 있었고 매매계약 체결 당시 임차인은 甲에게 주택임대차보호법에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명확히 밝혔다. 이 사건 매매계약서는‘매도인(乙)은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인(甲)에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2021. 4. 22.로 한다’고 정하고 있고, 특약사항으로 ‘실제명도는 2021. 12. 6.로 한다’고 정하고 있다. 위와 같이 인도일과 실제명도일을 달리 정한 이유는 임차인의 임대차계약이 만료된 이후에 현실인도가 가능하였기 때문이다. 그런데 임차인은 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 甲은 乙의 잔금 지급 요구에 대해 임차인의 갱신요구권 행사를 이유로 잔금 지급을 거절하였으며, 乙은 등기서류 등을 공탁한 후 매매계약을 해제한다고 통보하였다.
이에 甲은 乙에게 매매계약에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고, 乙은 매매계약이 해제되었다고 항변하였다. 이에 대하여 1심과 2심의 판단이 달랐다. 1심은 乙이 잔금을 받는 대신 소유권이전등기 절차를 이행하라며 甲 일부 승소로 판결했다. 그러나 2심은, 매매계약의 해석상 乙이 甲에게 임차인에 대한 목적물반환청구권을 양도 등의 방법으로 인도할 의무가 있다고 보는 것이 타당하고 현실로 인도할 의무가 인정되지 않는다고 보아 피고의 해제가 적법하다고 판단하였다.
그런데, 다시 대법원의 판단은 2심과 달랐다. 매수인의 잔금지급거절과 부동산매매계약해제에 관해 재판부는 “매매계약의 해석상 乙의 현실인도의무의 이행일은 2021. 12. 6. 로 하되, 임차인에 대한 아파트 반환청구권의 양도는 그보다 앞서 2021. 4. 22. 잔금지급, 소유권이전등기 의무의 이행과 함께 합의한 것으로 볼 수 있고, 임차인의 갱신요구권 행사로 인해 乙의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼으며, 이로 말미암아 동초 계약내용에 따라 甲의 선이행의무인 잔금지급의무를 이행하는 것은 공평과 신의칙에 반한다고 볼 여지가 있다. 그러니 원고의 잔금 지급의 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 乙의 해제권 행사에 문제가 없는지 심리할 필요가 있다”고 보아 甲의 잔금지급의무 이행거절은 부당하고 乙의 계약해제가 유효하다고 판단한 원심판결을 파기·환송했다.
위와 같이 집주인에게 현실 인도 의무가 있다고 인정하고, 이보다 먼제 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지로 해석하는 것이 보다 적정하다. 이러한 판결과 같이 그 심급별로 판단을 달리하는 경우도 많기 때문에 미리 부동산매매계약해제 요건 등에 관하여 변호사상담을 통해 문제해결을 도모하는 것이 필요할 것이다.
이동호변호사(법무법인온누리)
